みなさんこんにちは！
連載としてFP（ファイナンシャルプランナー）の資格試験に対応する内容を解説していきたいと思います。
FP試験の内容は日常生活にも深く関わってくる内容が多いので、資格取得を予定していない方でもQOLアップにつながる内容が多いと思いますのでぜひ参考にしてください！
私が独学でFP2級に1ヶ月で合格した経験をもとに、同じように独学でがんばっている方など少しでも多くの方の受験の手助けになれたら嬉しいです！
※試験範囲は変更・追加となる場合がありますので、常に最新情報のチェックをお願いします。
今回も所得税の分類で見てきた各所得税の内容を個別に見ていきましょう。
今回は不動産所得です。
「アパート経営を始めたら税金はどうなるの？」といった、身近な疑問を解決する内容です。試験では「何が不動産所得に含まれるか」と「計算方法」が頻出ですので、しっかり押さえていきましょう！
1. 不動産所得の範囲：何が対象？
不動産所得とは、簡単に言うと「不動産を貸し付けて得た利益」のことです。具体的には以下の貸し付けによる所得が該当します。
- 土地・建物（アパート、駐車場など）
- 不動産の上に存する権利（借地権など）
- 船舶・航空機（※意外ですが、これも不動産所得の仲間です！）
【ここが試験の落とし穴！】
不動産に関わるお金でも、以下のものは不動産所得になりません。
- 不動産の売却： 土地や建物を売って得た利益は「譲渡所得」になります。
- 事業としての売買： 不動産業者が販売目的で売買する場合は「事業所得」になることもあります。
「貸して定期的に入るお金」＝不動産所得、「売って一気に入るお金」＝譲渡所得、と区別しておきましょう！
2. 不動産所得の計算式
計算の基本は「入ってきたお金」から「かかった経費」を引く、シンプルな形です。
不動産所得の金額 ＝ 総収入金額 － 必要経費 －（青色申告特別控除額）
① 総収入金額に含めるもの
- 賃料（家賃・共益費）
- 礼金・更新料（返還しなくてよいもの）
- 敷金・保証金のうち、返還しなくてよい部分（償却分など）
② 必要経費に含めるもの
- 固定資産税・都市計画税（不動産そのものにかかる税金）
- 減価償却費（建物の価値が減った分を費用化）
- 修繕費、火災保険料、管理費
- 借入金の利子（アパートローンなどの利息分）
3. 注意点：敷金はどう扱う？
試験でよく狙われるのが「敷金（保証金）」の扱いです。
- 原則： 敷金は将来、店主に返すお金（預り金）なので、収入には含めません。
- 例外： 契約で「退去時に10％差し引く（敷引き）」と決まっている場合など、返還しなくてよい金額が確定した分については、その年の収入として計上します。
4. 改正のポイント・間違いやすいポイント
【事業的規模について】 「5棟10室」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。これは事業的規模の目安ですが、FP3級で覚えておくべきは以下の点です。
- 事業的規模であっても「不動産所得」である： 規模が大きくなっても、貸し付けによる所得は「事業所得」ではなく「不動産所得」として扱われます。
- 青色申告特別控除： 事業的規模であれば最大65万円（または55万円）、それ未満なら最大10万円の控除が受けられます。
5. 今回の確認クイズ
Q：アパートを経営しているAさんが、入居者から受け取った「返還を要しない礼金」は、不動産所得の総収入金額に含まれる。○か×か？
. . .
正解：○ 返還しなくてよい「礼金」や「更新料」は、大家さんの儲けになるため、総収入金額に含まれます。逆に「敷金」のように返す予定のものは含まれません！
まとめ
いかがでしたか？「貸して稼ぐのが不動産所得」というイメージが定着すれば、計算問題も怖くありません。
不動産所得は試験では、ある事業的規模の不動産から得る収入は不動産所得か事業所得か？という形式の問題がよく出題されます。
基本的な考えとしては、賃貸のように不動産を貸すことによる収入は不動産所得、不動産の売買による収入は事業所得となる、ということを覚えておきましょう！
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