【FP講座】住宅取得資金プランについて【ライフプランと資金計画】

みなさんこんにちは！

連載としてFP（ファイナンシャルプランナー）3級の資格試験に対応する内容を解説していきたいと思います。
FP試験の内容は日常生活にも深く関わってくる内容が多いので、資格取得を予定していない方でもQOLアップにつながる内容が多いと思いますのでぜひ参考にしてください！

私が独学でFP2級に1ヶ月で合格した経験をもとに、同じように独学でがんばっている方など少しでも多くの方の受験の手助けになれたら嬉しいです！
※試験範囲は変更・追加となる場合がありますので、常に最新情報のチェックをお願いします。

今回は住宅取得プランについてです。

住宅取得資金について

マイホームの取得準備

マイホームの取得はライフプランの中でも最も高額な買い物の一つです。このため、生涯のライフプランを立て、それに基づいて住宅の種類、広さ、予算、購入時期などを決めることが重要です。住宅取得資金の設計は次の2つに分かれます。

頭金作り
住宅ローン

頭金

頭金は一般的に購入価格の20～30%以上の自己資金が必要です。なぜなら一般的に住宅の購入価格の80%程度が担保評価となるため、残りの20%程度は頭金として準備します。
しかし、最近では頭金もローンにするフルローンも流行っていますが、ひとまずそれは置いておきましょう。

諸費用

住宅購入には頭金だけではなく、諸費用も必要です。
諸費用には以下のようなものがありますが、たいていの場合、物件価格の10%程度の金額です。

税金: 不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、印紙税など。
各種保険料: 火災保険料、団体信用生命保険料など。
仲介手数料: 中古物件の場合、仲介手数料がかかることが多く、諸費用が割高になることがあります。

頭金と諸費用の準備

頭金および諸費用を準備するための代表的な方法は、財形住宅貯蓄などがあります。詳細については、金融資産の学習の方で勉強していきますのでここでは簡単に確認のみとします。

住宅ローン

公的融資と民間融資

住宅ローンには公的融資と民間融資があります。

公的融資

例: 財形住宅融資（5年固定金利）

財形貯蓄という、会社で給料から天引きという形で貯蓄をしている場合に利用できます。
財形住宅融資は、1年以上財形貯蓄を続け、残高が50万円以上の人が対象です。

民間融資

変動金利型と固定金利型があり、多種多様な融資があります。

団体信用生命保険

住宅ローンの返済中に債務者が死亡または重度障害となった場合、銀行などの債権者がローン残高相当額を保険金として受け取る保険です。
一般的に住宅ローンを組む際には団体信用生命保険（団信）に加入することが条件になっています。

特徴

保険料が安い
加入年齢に関する条件の差が少ない
保険金額は被保険者が死亡時のローン残高相当額←返済が進むにつれて保険料も安くなっていく

民間住宅ローン

変動金利型と固定金利型のどちらを選ぶかは、将来の金利動向に依存します。

固定金利型: 低金利時には有利。将来金利が上昇する予想がある場合に適しています。
変動金利型: 高金利時には有利。将来金利が下降する予想がある場合に適しています。

フラット35

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と提携する金融機関が提供する長期固定金利の住宅ローン商品です。

特徴

申し込み条件: 申し込み時の年齢が70歳未満で安定した収入があること。1億円以下の住宅取得費用が対象で、本人が住むための住宅であること。
対象住宅: 床面積が一戸建て住宅では70平方メートル以上、マンションでは30平方メートル以上。
融資金額: 100万円以上8000万円以下。建設費または購入価額の100%まで。
融資期間: 15年以上35年以内。または、返済時の年齢が80歳となるまでの年数のいずれか短い方。
金利: 全期間固定金利。実行時点の金利が適用される（申込み時点ではない）。
その他:保証人不要。借り換えも可能。繰り上げ返済は100万円以上（またはオンラインで10万円以上）で手数料不要。親子リレー返済も可能で、その場合は70歳以上でも申込み可能。

ローンの返済方法

ローンの返済方法には基本的に「元利均等返済」または「元金均等返済」があります。

元利均等返済

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定であることが特徴です。

特徴: 毎回の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい。
利点: 毎月の返済額が一定であるため、家計管理がしやすい。
欠点: 返済開始当初は返済額の大部分が利息で占められており、長期のローンでは元金の減り方が少ない。

返済計画においては、元金と利息の割合が変化します。

元金均等返済

元金均等返済は、元金部分を返済期間で按分して均等に返済する方法です。

特徴: 毎回の元金返済額が一定で、利息は元金残高に応じて計算されるため、返済開始当初の返済額が多い。
利点: 元利均等返済よりも利息負担が少なくなる。
欠点: 当初の返済額が大きくなるため、初期の負担が重い。

住宅ローンの借り換え

借り換えについては3級では簡単にどんな内容か確認するだけでいいでしょう。
ひとまずは内容を理解するために、基本的な概念を見ていきましょう。

借り換えとは

借り換えとは、低金利の住宅ローンを新たに借りることで得た資金を使い、現在返済中の高金利の住宅ローンを一括で返済することを指します。

現状: 現在、高金利の住宅ローンを返済中。
目的: 低金利のローンに切り替えることで、利息負担を軽減し、総返済額を減少させることを目指します。

基本的な流れ

新たな低金利ローンを契約: 銀行や金融機関から低金利の住宅ローンを借り入れます。
得た資金で高金利ローンを一括返済: 新たに借りた低金利ローンの資金を用いて、既存の高金利ローンを一括で返済します。

このように、現在返済中の高金利の住宅ローンを、低金利のローンに切り替えることで、利息負担を軽減し、総返済額を減少させることを目指します。

これが「借り換え」の基本的な意味です。詳細な手続きや計算方法については、2級以降の内容となりますので割愛します。

繰り上げ返済について

繰り上げ返済についても現時点では、基本的な意味合いだけを理解しておけば十分です。詳細な返済方法や具体的な計算については、2級以降の範囲となりますので割愛します。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済は、現在返済中のローンの元金部分の一部や全部を予定より早く返済することを指します。

繰り上げ返済をすることによって返済期間の短縮や返済総額の軽減などを図ることができます。
しかし、手数料がかかったりすることもあるのでそういった費用も考慮する必要があります。

まとめ

はい、ということで住宅取得資金についてですが、住宅取得にかかるお金はだいたいの方が人生で一番大きな買い物になると思います。
それなのにあまり内容について知らない、ということが多いのではないでしょうか？
いきなり借り換えとか繰り上げ返済とかすることはなかなかないと思いますので、3級の範囲で十分に資金計画はたてることができますのでしっかり学習しましょう！